Якщо ви з якихось причин не можете продати квартиру, її можна обміняти на більш вигідні житлові умови. Для цього існує поняття договору міни нерухомості. Далі розберемо всі аспекти такого документа – юридичні, податкові, причини та переваги обміну й інші моменти, які потрібні для офіційного обміну нерухомості.
Поняття та суть договору міни нерухомості
Договір міни – це документ, що посвідчує обмін майна між сторонами. Його укладають під час обміну житла або земельної ділянки з мінімальними фінансовими вкладеннями.
Юридичні аспекти договору міни
Щодо основних аспектів нотаріального договору, як зробити обмін нерухомості, то тут виокремлюються такі моменти:
- Умови договору, на яких сторони готові обмінятися майном, включно з описом об’єктів, їх вартістю й іншими умовами.
- Відповідальність сторін за виконання умов обміну та захисту кожної сторони.
- Підписаний і завірений нотаріусом договір має юридичну силу.
- Обмін здійснюється не тільки шляхом міни житла, а й іншими юридичними об’єктами – борги, права вимог і позики.
Таким чином договір міни є повністю і юридично законним.
Відмінності від інших типів договорів
Відмінність договору міни від інших типів полягає в мінімальній кількості бюрократичних процедур, низькій вартості договору й економії на додаткових платежах.
Причини та переваги обміну нерухомості
То в чому ж перевага договору міни нерухомості? Розгляньмо ці аспекти далі.
Коли обмін вигідніший за продаж
Договір міни, як і договір дарування та договір купівлі-продажу, передбачає перехід права власності одразу на два об’єкти. Він обходиться дешевше, а процедура виходить простішою, адже під час укладення присутні мало сторін, передання прав здійснюється одним договором на двох, а під час оформлення треба сплатити держмито, послуги нотаріуса та збір на обов’язкове державне пенсійне страхування в розмірі 1% вартості квартири.
Як обмін впливає на податки та фінансові зобов’язання
Розгляньмо, як міна нерухомості впливає на податки та фінансові зобов’язання:
- Дохід від операції оподатковується зі ставкою 5% для пенсіонерів і 18% – для всіх інших.
- Не треба сплачувати ПДВ при обміні нерухомістю між фізичними особами.
- Обмінюючи іпотечну нерухомість, потрібно погасити заборгованість перед банком, а можна переоформити іпотеку на нову нерухомість.
- Може стягуватися комісія від нотаріуса та держмито.
Щоб уникнути непередбачених витрат, зважайте на всі фінансові та податкові аспекти, проконсультувавшись із фахівцями.
Процедура оформлення обміну нерухомості
Тепер, коли ви ухвалили рішення все ж таки обміняти житло в ЖК “Шерлок Холмс”, треба проаналізувати наступний крок – процедуру оформлення. Далі розглянемо інформацію про все необхідне для міни нерухомості.
Пакет документів для обміну квартир
Щоб укласти договір обміну квартири, необхідно мати такі документи:
- Техпаспорт на нерухомість, яку будуть міняти.
- Паспорт і код платника податків.
- Договори купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про спадщину та інші;
- Довідка про зареєстрованих мешканців.
- Відмова від претензій на нерухомість від осіб, які за законом мають на неї право.
- Довідка про оціночну вартість житла.
Якщо в укладенні договору беруть участь неповнолітні, зареєстровані в житлі, вам треба мати дозвіл від служби опіки. А якщо квартиру було куплено в шлюбі – потрібно мати письмову згоду від чоловіка або дружини на міну.
Порядок обміну квартири з доплатою
Якщо оціночна вартість об’єктів міни різна, можна здійснити обмін нерухомості з доплатою. Це зазначається в договорі – сама послуга та сума доплати. Компенсувати різницю можна додатковим майном або грошима.
Обмін квартири на квартиру: основні кроки
Тепер з’ясуймо, як зробити обмін нерухомості, згідно з короткою інструкцією:
- Знайдіть потенційного партнера для договору. Це можна зробити самостійно або через агентство нерухомості.
- Огляньте вибрану квартиру й усно узгодьте всі нюанси майбутнього договору.
- Зверніться до нотаріуса й укладіть договір, а також оформіть усі необхідні документи.
Варіанти обміну можуть бути з доплатою або еквівалентом.
Податкові аспекти міни нерухомості
Для фізичних осіб податок однаковий – що при укладенні договору продажу, що при обміні. Однак обмін може суттєво заощадити кошти. Розгляньмо податкові аспекти договору міни нерухомості в новобудові ЖК “Компаньйон”.
Податкові зобов’язання при обміні
Під час укладення договору міни квартири використовується ставка податку на доходи, якщо це фізична особа:
- 0% податку застосовується в разі першого продажу протягом податкового звітного року або в разі перебування квартири у власності протягом трьох років.
- 5% +1,5% військового збору – в разі перебування квартири у власності менше як три роки або якщо в поточному році ви вже продали/обміняли іншу нерухомість.
- 18% – якщо ви є нерезидентом.
Усі податки мають бути сплачені особою, яка стала ініціатором обміну, до моменту набрання чинності договором міни квартири.
Як уникнути зайвих витрат під час обміну
Щоб уникнути зайвих витрат, необхідно звернутися до нотаріуса. Тоді не треба буде сплачувати комісію банку за переказ коштів або підтверджувати джерело походження коштів.
Порівняння обміну та продажу нерухомості
Тепер необхідно порівняти, чим договір міни нерухомого майна вигідніший за продаж і навпаки.
Переваги та недоліки обох методів
Проаналізуймо плюси та мінуси як міни, так і продажу нерухомості:
- Обмін нерухомості навіть у новобудові в ЖК “Америка” не потребує сплати податку на доходи, але якщо різниця ринкової вартості міни об’єктів перевищує 20%, то вона підлягає оподаткуванню.
- Під час обміну нерухомістю немає потреби залучати додаткове фінансування, а при продажу нерухомості та подальшому придбанні нової доведеться брати кредит, іпотеку або інші позики.
- Обмін нерухомості – складний процес, оскільки часом важко знайти людину, яка погодиться на договір міни нерухомого майна.
Таким чином, договір міни нерухомого майна видається найвигіднішим варіантом із погляду сплати податків. Але водночас знайти охочих для обміну буде складно. Що стосується плюсів продажу нерухомості – ви зможете отримати гроші за це, а також швидко знайти покупця. Але є й мінуси – потрібно буде платити податок за прибуток і додатково шукати кошти для купівлі нового житла.
Що вигідніше в різних ситуаціях
Міна квартири підійде для тих, кому потрібно реалізувати свій об’єкт й одразу ж отримати нову нерухомість в обмін. Це може підійти в таких випадках:
- Продаж квартири з неповнолітніми неможливий без альтернативного або кращого житла на заміну.
- Бажання отримати квартиру в новобудові – у ЖК “Містечко Підзамче. Вежа”.
- У такому форматі часто міняють однокімнатну квартиру на двокімнатну в разі поповнення в родині.
Тому ви маєте самостійно ухвалити рішення, що вам вигідніше – обмін чи продаж.
Коментарі